南宫NG·28|大湾区盘点 | 粤港澳本土房企能否再乘东风？
粤港澳国际湾区和世界级城市群建设将要驶进快车道。2019年2月18日，大众期待已久的《粤港澳大湾区发展规划纲要》月对外发布，《规划纲要》的目标定位是，要把该区域建设沦为充满活力的世界级城市群、具备全球影响力的国际科技创新中心、“一带一路”倡议的最重要承托、内地与港澳深度合作示范区和宜居宜业宜泛舟的优质生活圈。粤港澳大湾区还包括香港特别行政区、澳门特别行政区和广东省广州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、东莞市、中山市、江门市、肇庆市，总面积5.6万平方公里，2017年末总人口大约7000万人，是我国对外开放程度最低、经济活力最弱的区域之一，在国家发展大局中具备最重要战略地位。
来源：腾讯证券粤港澳世界级湾区的打造出，终将步入新一轮企业格局竞争。在房地产行业，粤港澳本土房企不具备先天优势，亿翰智库数据表明，2018年130家百亿房企中，粤港澳房企超过37家，且TOP10中有碧桂园、恒大、万科、保利发展、中海、华润6家来自粤港澳。
来源：中国网地产发家粤港澳的本土房企大本营优势不能动摇，土地储备也相对于其他房企优势显著。《规划》实施后，这些东道主能否再行乘东风引发新一轮发展高潮？粤港澳本土房企占有TOP10房企半壁江山杰出的人更有杰出的人。
从房企公告和亿翰智库数据来看，TOP5房企中，有4家发家于粤港澳，碧桂园、万科、恒大三家都已步入5000亿俱乐部。TOP10房企中有6家来自粤港澳，占有龙头房企意味著的半壁江山。来源：房企公告、亿翰智库对于6家粤港澳TOP10房企目前在大湾区的布局情况，截至目前，除去万科集团没布局广东江门和肇庆两个城市外，碧桂园、中国恒大、保利发展、中海地产、华润置地都已入驻全部粤港澳大湾区广东九市。
来源：房企公告、CRIC关于大湾区布局，2018年上半年万科大湾区土地储备超过955万平方米，占到集团总土地储备的6.68%。弹房君得知，万科未在江门、肇庆两个城市布局，在惠州也未成立城市公司，在惠州只有一个项目。关于万科否不会在《规划》实施后加快前进大湾区布局，万科涉及人士回应，集团目前继续还没这方面的规划。值得一提的是，华润置地股东华润集团还计划投资建设粤港澳大湾区总部，用作专责并指导未来在大湾区的所有投资项目，其中就还包括有城市研发等核心业务。
华润置地也在短短三年时间内已完成大湾区的原始布局，2015年11月以一二级同步的方式转入中山，2016年转入珠海、佛山两城，2017年转入东莞， 2018年转入江门、肇庆两城。公告表明，2018年全年，华润置地全年夺下的98幅地块中，有19块来自粤港澳大湾区，占到比19.39%。起家佛山的碧桂园集团，仍然耕耘广东大本营，年报表明，2018年上半年碧桂园广东总土储超过9105万平方米，占到集团总土储的25%，同时，合约销售前10的城市中，惠州以上半年合约销售约207亿元居首位，占到碧桂园总销售额5%。
来源：房企半年报中国恒大，截至2018年上半年在粤港澳大湾区的土储早已超过1612.78万平方米，占到总土储的5.38%。在大湾区的9个城市中，深圳是恒大布局最少的，有数5个项目入市，还有35旧改为项目。此外，《规划》明确提出，将粤港澳大湾区竣工具备全球影响力的国际科技创新中心。
高科技也是恒大多元化的一个最重要方向，恒大中科院的合作将以粤港澳大湾区建设为契机，强化中科院所属科研院所特别是在是在粤机构与恒大集团的全方位合作。中科院在粤享有一批具备优势的科技创新资源，恒大集团在粤港澳地区具备区域和市场优势。握湾区红利，2018年7月保利粤东房地产开发有限公司也月改名为保利湾区投资发展有限公司，公司总部设于东莞。
据报，保利地产粤东公司于2016年3月在东莞市月上海证券交易所正式成立，布局了珠海、中山、东莞、惠州、汕尾共计五个城市，当年业绩即突破150亿。2017年，保利地产粤东公司业绩高达260亿元， 到2018年，保利湾区投资发展有限公司早已已完成绿湾区10城布局，构建从住宅到全线产品覆盖面积。根据年报数据表明，2018年上半年保利发展粤港澳大湾区土地储备约1656.88万平方米，占到集团总土储的20.08%。“利润之王”中海地产在2016年、2017年相继布局东莞、惠州、肇庆、厦门后，构建对粤港澳大湾区的原始布局，截至2018年上半年，中海地产在大湾区的土地储备超过1048.14万平方米，占到集团总储备的12.66%。
值得注意的是，此外，对于2018年下半年明确提出的“慎重投资华南粤港澳大湾区”策略否会因《规划》实施有所转变，中海地产截至新闻报道前未给与具体恢复。土储千万平米的粤港澳大湾区本土耕耘者往往距离大餐最近的人能越早气味香味。亿翰智库发布的2018年房企销售排行榜TOP中，总部在粤港澳大湾区的房企超过20家，占到比40%。可见不仅TOP10房企在大湾区享有主动权，千亿、定千亿房企中也有很多本土房企重仓粤港澳。
来源：亿翰智库、中国网地产从2014年深圳市政府工作报告首次明确提出湾区经济概念后，粤港澳本地房企最先闻到资本味道，凭借地缘优势，以大本营为核心，大力展开城市布局。企业年报数据表明，截至2018年上半年，除去TOP10房企外，以龙光地产派的联手雅居乐、合生创展、佳兆业、时代地产五家粤港澳本土房企大湾区土地储备转入千万俱乐部。
来源：企业公告、CRIC龙光地产大湾区土地储备最多，总计1869.29万平方米，占到集团总土储的52.79%。龙光地产布局战略以深圳居多，电磁辐射珠三角。
根据深圳房地产信息网统计资料，2018年龙光地产全年成交价套数、成交价面积皆位列深圳全市第一位，这也是时隔勇夺2017年后，龙光地产再行一次排在深圳市场。与此同时，龙光在佛山、珠海、惠州市场亦进帐丰厚，市场占有率名列靠前。截至目前，龙光地产在大湾区布局中，有澳门和江门两个城市没布局。
和龙光地产一样以深圳为起点的以佳兆业，截至2018年上半年，佳兆业合计享有土地储备2220万平方米，其中57%坐落于大湾区内。整体土地储备的货值近3800亿元，其中大湾区的土储货值近2500亿元。2018年1月，佳兆业正式成立大湾区集团，归属于集团总部管理，标志着公司大湾区战略开始全面落地。
雅居乐土地储备中粤港澳大湾区的土储占到较为低，已超过了30.5%，其中中山、惠州两个城市土储占比分别为14.9%及9.5%。2018年上半年雅居乐又于江门、佛山追加拿地47.78万平方米，在大湾区享有预计总建筑面积大约1081万平方米土地储备，为更进一步耕耘大湾区作好了打算。
雅居乐在中期业绩会上回应，集团至今已在大湾区精心打造出多达70个项目，未来发展潜力极大。值得注意的是，合生创展2018年全年股份业绩为174.3亿元，房企业绩名列也在100名开外，但2018年上半年数据表明，合生创展在粤港澳大湾区的土地储备超过1461万平方米，占到集团总土贮近半。起家广州的星河湾，也是一个注重“规模第二”的“另类”粤为首房企，2000年星河湾打造出了第一个星河湾房地产项目——广州星河湾。
将近二十年，星河湾先后在广州，北京，上海，澳门等十余个城市打造出12个住宅项目，每一个项目都是星河湾品质化发展的典型代表。星河湾的品质之路，是董事长黄文仔在星河湾创办之初之后确认的，仍然坚决到现在。而对于星河湾以后发展，黄文仔回应，星河湾将转入“以质的提高保证量的快速增长“的阶段，并且扩展的最重要方式是星河湾此前较较少投身于的城市更新项目，星河湾早已在广州、深圳等地签定了多个城市更新项目，土地储备因此大幅度减少。
2018年闯过900亿销售大关的地产黑马中国奥园近几年也在大幅度拓展版图，中国奥园以广州居多战场，2014年首入佛山、2015年入驻深圳，2016年布局惠州，构建9个内地城市的全覆盖面积。半年报数据表明，截至2018年上半年，奥园于粤港澳大湾区的土储量为738.01万平米，占到集团总土储的24.59%。粤港澳大湾区是我国经济最不具活力的地区，2017年粤港澳大湾区经济总量相似10万亿元。
作为中国经济发展尤为很快的地区，粤港澳大湾区终将沦为地产企业的“兵家必争之地”。本地房企会会乘政策东风再行入发展快车道，静观。
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