为赛道切换买单 阳光100再次卖子：南宫NG·28
中国网地产 不易浠 暮春4月，依旧有些倒春寒，阳光100再次出售资产。4月14日晚间，阳光100发布公告称之为，4月13日，该公司股权55%的附属公司长佳国际有限公司作为卖方，与买方凯泽有限公司及目标公司卓星集团有限公司议定股权及债权并购协议。
据此协议，买方将以43.97亿元的权益代价和约2.64亿元的贷款代价并购目标公司的全部已发售股本及债权。对于此次交易，阳光100中国方面回应，出售目标公司的全部已发售股本及贷款不利于提高其经营性现金流，持续减少公司的财务风险。此外，出售事项带给的现金流向预计将超过大约46.61亿元，其将提高该集团的财务状况。
中国网地产注意到，凯择有限公司为佳兆业附属公司，而阳光100出售目标公司卓星集团，其主要资产可研发不作住宅用途。阳光100只好卖子阳光100出售资产，并非首次。半个月的4月2日，阳光100就将重庆阳光100国际新城项目，以大约13.3亿元“只好”出售，而它的接盘方则是融创。4月2日，阳光100公告，公司与融创西南房地产开发集团、辽宁阳光100、洋浦华电及重庆阳光100房地产开发有限公司签订股权转让协议，融创西南房地产开发集团表示同意出售重庆阳光100的70%股权，总代价大约13.34亿元。
这其中还包括权益部分3.7亿元，融创西南以现金形式缴纳，另外股东贷款部分9.64亿元。该交易结算已完成后，融创西南还要之后向重庆阳光100获取金额为2.92亿元的股东贷款。截至目前，阳光100通过出售两项目已回笼资金大约60亿元。对于这两次出售资产的原由，阳光100方面坦率问，不利于提高其经营性现金流，持续减少公司的财务风险。
出售事项能带给现金流，将提高该集团的财务状况。而出售两个项目，仅次于的区别在于阳光100的获益程度。在重庆项目的交易中，阳光100预计取得除税前亏损大约4.88亿元；在惠州项目的交易中，阳光100料出售事项将袭港除税前收益大约人民币42亿元。实质上，业内有一种众说纷纭是，优质资产就是相等于房企的“儿子”，而阳光100所出售的两个项目，不堪称不优质。
对于白鱼卖给佳兆业的资产，资料表明，交易卖方长佳国际有限公司分别由阳光100、联泰地产持有人55%、45%股权，享有本次交易中的标的公司卓星集团100%股权。卓星集团的主要资产为坐落于广州清远市清城区龙塘镇的物业研发项目，占地面积大约为515.62亩，计容总建筑面积大约为118.33万平方米，可研发不作住宅用途。
而半个月前卖给融创的资产，公告表明，目标公司的主要资产为坐落于重庆市南岸区的两个物业研发项目：其一是可研发成集住宅、商业、商场为一体的重庆阳光100国际新城项目，其二是慈云寺老街项目。两个项目总用地面积大约56.56万平方米，项目计容建筑面积大约118.8万平方米，其中已研发计容建筑面积大约67万平方米，并未研发计容建筑面积大约51.73万平方米。为转换赛道买单曾多次被称作“小而美”的阳光100，究竟是为何，又是怎么踏上“卖子”之路呢？阳光100创立于1999年，其前身广西万通企业由易小迪在1992年创立。公司于2014年3月13日在香港联交所主板上海证券交易所上市。
正如阳光100公告中所托，出售资产是在阳光100在资金压力之下，又难以获得较小融资情况下的被动之荐，是开具解决问题资金紧张的表达意见。如若不是这样，阳光100也断会，在短短半个月时间，两次变卖优质资产。
年报数据表明，2018年，阳光100的负债总额518.43亿元，贷款和借款296.95亿元，流动负债由上年末247亿元升到280亿元，清净负债率由231.6%升到261.6%。一年内应付账款39.59亿元，而手中现金及现金等价物仅有25.88亿元，现金目前无法覆盖面积其短期内的届满债务。与之构成鲜明的是，阳光100非常丰富的土地储备。
截至2018年末，阳光100总土地储备面积为1502万平方米，权益面积大约为1017万平米，总货值大约为2000亿元，相比之下低于同等规模房企。既然握大量土地，但为何没有能切换为现金流呢？时间追溯，从2015年起，阳光100从传统住宅研发的赛道，转换至街区综合体、服务式公寓和特色小镇的赛道。但是，众所周知的是，商业地产对运营水平拒绝低，且资金报酬周期长；服务式公寓盈利点相比之下比不上住宅市场；再行再加，不受2016年以来的楼市调控依法、融资渠道有限等大环境的影响。
如此背景下，大量资金溶解其中，“阳光100错失以低周转，推展企业规模扩展的机会，而造成其在行业内打散”，柏文喜告诉他中国网地产。以曾多次轰动一时，与李亚鹏涉及的丽江雪山艺术小镇为事例。
阳光100接掌该项目后，据阳光100年报表明，2015年接掌第一年，该项目销售金额为6800万元，2016年为1600万元，2017年为8100万元，2018年上半年销售金额只有200万元。这就意味著，如果要持续改善财务状况，阳光100还不会有更加多资产出售，这从阳光100的业绩发布会上也可以佐证。
3月28日，在阳光100的业绩发布会上，管理层回应，2019年公司将展开优质土地出售，来反对公司流动性缺口，且为公司未来2-3年的业务转型不作资金补足。一部分土地不会全部出售，一部分土地将保有部分的股权展开合作开发。同时，预计土地出售的收益为几十亿平等主义百亿元。此外，在业绩会上，阳光100管理层回应，公司2019年的销售目标订为150亿元，公司预计今年将构建回款大约140亿元，并且会用大约13亿元展开土地购买。
对于未来的发展策略，阳光100公司管理层指出，房地产企业在主流住宅市场上的竞争将更为白热化，而非住宅市场却还没构成强势品牌的独占，针对细分市场的特色产品仍有更佳、更加将来的发展空间。近年来，阳光100忠诚地由开发商向运营商转型，商业模式由研发利润向服务贬值改变，服务性收益在大大下降，构成了喜马拉雅公寓、街区综合体与阿尔勒小镇三大主力产品。不过，柏文喜却告诉他中国网地产，在行业集中度大大提升的情况下，阳光100这种中小型房企必须构建顺利转型，首先要以现金流为核心，来确保企业的长时间运作，第二要回头差异化之路来提高产品溢价能力，和企业持续利润能力，这样才能确实构建转型和突破目前的困境。
下一个出售的项目是哪个？如何在资金和土地之间，谋求舒适度的存活界线？阳光100如何确实构建转型和突破困境？2019年的阳光100，在转型与突破的困境之中，似乎必须有更加多的助力！。
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