【南宫NG·28】信贷紧缩下的房企融资术：中海、华润、龙湖的“非典型”样本
在金融监管强化、去杠杆以及信贷削减背景之下，房地产行业于是以面对一场不利的融资考验。2019年以来，房地产融资政策步步放宽，融资环境严苛至极。
各大房企虽“各显神通”，但结果毕竟行业分化更进一步强化。7月8日，中海地产发售一笔票息为2.90%的5.5年期20亿元港币固息债券，创下了同行业的低于利率。身兼央企的中海地产需要取得低成本融资并不难理解。
相比之下，民企更加无以抵挡融资寒潮。不过，行业内也一直不存在值得注意。民企代表龙湖集团在2018年的平均值借贷成本仍较低至4.55%，仅有比华润置地低0.05%，比中海地产低0.25%。即使是在2019年融资渠道全面阻碍的情况下，龙湖集团也于今年2月发售了一笔融资成本仅有为3.99%的五年期债券。
他们到底苦练了怎样的低成本融资之术？融资场上的“优等生”房地产是不受政策调控影响仅次于的行业，而在诸多政策之中，房地产融资的涉及政策堪称影响房地产发展的最重要因素。如今，调控高压之下房企融资渠道于是以全面阻碍，还包括银行贷款、房地产信托、境内外债券等全面放宽。房企如今面对的融资环境可以称作“雪上加霜”。
一个房企的融资规模代表了投资企业对其盈利能力的信心，融资成本则反映了该房企的综合能力。融资寒潮之下，中海地产、华润置地、龙湖集团三家房企可以称作行业融资场上的“优等生”。三家房企具体表现为融资规模大且融资成本低。
根据公司年报统计资料，上述三家企业在2018年有息负债额分别为1198亿元、1352亿元、1574亿元，同比2017年快速增长55%、24%和13%，增幅相当可观。与此同时，更加令其业界艳羡的是这三家融资成本仅有为4.55%、4.5%、4.3%，正处于行业较低水平。
华润置地公告表明，2019年上半年公司早已展开9笔融资。其中，2月份，华润置地已完成8亿美元境外债券发售，其中3亿美元5.5年期票面利率为每年3.75%，5亿美元10年期票面利率为每年4.125%。同为央企，在7月份房地产信托、境内外发债、ABS等融资渠道争相有限背景之下，中海地原产7月8日首次在香港成立境外中期票据（MTN）计划。
其中，中海地产发售的10年期美元债以3.45%的券票息，建构了行业债券发售利息成本低于的记录，同时也创下了中海历史上10年期债券的低于利率；而票息为2.90%的5.5年期20亿元港币固息债券，则创下了同行业的低于利率，且建构了中资企业境外公开发行的最久年期港币债券。作为央企，中海向来可以以较低成本获得大规模且低成本融资，但在当前融资形势趋紧背景下，能以如此之较低的利率水平发售债券依旧是不更容易的。龙湖作为民企，其融资能力与中海、华润不相上下。
根据龙湖集团公告，2019年以来，龙湖共计展开两笔融资。2月20日及21日，龙湖公开发行2019年第一期公司债券，发售规模共22亿元，还包括发售规模为17亿元的五年期债券，票面利率为3.99%；发售规模为5亿元的七年期债券，票面利率4.7%。7月19日，龙湖公开发行住房出租事项公司债券，共20亿元，还包括发售规模5亿元的五年期债券，票面利率较低至3.9%，以及发售规模为15亿元的七年期债券，票面利率为4.67%。可以显现出，2019年以来，龙湖的融资能力也可相媲美央企。
泽平宏观认为，在规模管控的大背景下，任何房企融资都面对艰难。但对于金融机构来说，大房企高于中小房企，国企高于民企。
在此背景之下，行业配对，收购重组。“很多金融机构发放贷款都要看企业评级，评级低，企业融资就不会更加非常简单些，成本也不会更加较低一些；银行发放贷款也十分重视企业规模，名列靠前的企业大自然更容易取得资金反对。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭说道。明确来看，根据克而瑞研究中心发布的《2019年上半年中国房企销售排行榜》，中海地产、华润置地和龙湖集团分别名列第六、第九和第十。
此外，华润置地享有集团公司的信用背书，也与华润信托等集团旗下公司有合作关系，融资渠道畅通且成本便宜；中海则坚决务实的财务政策也给市场留给了良好印象。长期以来，中海仍然享有标普、惠誉和穆迪三大国际评级机构给与的中资房企中的最低评级；龙湖也不逊色，其在行业内向来以高度自律和务实闻名，备受融资机构注目。如此显然，企业规模大且信用评价较高，中海、华润、龙湖这三位“优等生”大自然更容易脱颖而出。
龙湖的融资竞技之道比起央企的融资优势，民企则更加多依赖其高度自律的融资技能。龙湖集团在2018年年报中回应，公司凭借出众的融资能力，以真为金白银做到行业调整期的战略主动。在资本市场，选准窗口，构建境内外债券的拟合发售；在银行末端，低信用确保了额度与利率的双反对－－总行级授信总额超强2,000亿，全年平均值融资成本则维持4.55%的低位。
头寸的优渥，是公司始终保持既定投融资和运营节奏的做事底气，这份底气在当期奇贞贵重。这份“底气”从哪儿来？“我们没用任何低成本融资的方式，十分自律，才使得今天的龙湖有这么多授信额度。”2018年3月，龙湖集团继续执行董事邵明晓曾在业绩会上回应，过去三年，在整个行业特杠杆过程中，龙湖有可能是极少数没用过非标、影子银行、信托的企业。
此外，从债务结构来看，龙湖集团亦展现出出色。龙湖2018年年报数据表明，在龙湖3660.66亿元的总负债中，合约负债（预收账款、回款）和有息负债（银行借款、债券等）分别为1124.40亿元和1198.20亿元。有息负债中，一年内届满债务为人民币117.4亿元，仅有占到总债务比例9.8%。而龙湖集团的经营性收益今年将构建100亿，明年约150亿，将几乎覆盖面积全部利息支出。
从现金较短债比来看，较高的现金较短债比意味著较好的债务能力，房企也就更容易取得投资人的信任。龙湖集团2018年现金较短债之比3.9。根据标准地产研究院公布的《2018中国规模房企现金较短债比排行榜》，截至2018年底80家上市房企的现金较短债比平均值为1.73。
其中，现金较短债比多达1的企业有47家，华润置地以4.78的现金较短债比名列第六，龙湖集团名列第七。较好的评级展现出也不利于房企获得低成本融资。“很多金融机构发放贷款都要看企业评级，评级低，企业融资就不会更加非常简单些，成本也不会更加较低一些；另外，银行发放贷款也十分重视企业规模，名列靠前的企业大自然更容易取得资金反对。
”上海易居房地产研究院副院长杨红旭说道。以龙湖集团为事例，目前国际三大评级机构标普、穆迪、以及惠誉给予龙湖的近期评级分别为“BBB-”、“Baa3”、“BBB”；此外，大公国际、中诚信证评、新世纪皆给与龙湖“AAA”评级。因此，龙湖也沦为行业内唯一的境内外仅有投资级民营房企。
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