半年报点评|旭辉控股：一线城市销售锐减 净负债率突破70%_南宫NG·28
2018年8月15日，旭辉有限公司（0884.HK）发布2018年中期予以审查业绩公告。一线城市销售骤减 北京常有从旭辉中期予以审查业绩公告来看，2018年上半年旭辉销售业绩为660.3亿，同比快速增长40%；已完成去年1040亿元销售额的63.5%，已完成全年1400亿销售目标的47.2%，旭辉全年须要维持35%的销售额增长率才能已完成目标；合约销售面积431.2万平方米，同比快速增长68%。
按城市区分，合肥、重庆、苏州、温州、宁波等二线城市的业绩贡献率下降，其中合肥一城市销售额超过100亿，占到总合约销售金额的15.2%，重庆也有92亿的销售额，占到总合约销售金额的13.9%。值得注意的是，旭辉在一线城市的销售于今年骤减98.17亿元，占到比暴跌23.20个百分点。曾在2016年已完成北京地区百亿销售额的旭辉，期内在北京的销售额同比下跌92.65%，销售额仅有3.5亿元，占到比只剩0.50%；上海销售状况稍好，销售额暴跌61.12%，销售额为34.36亿元，占到比5.20%。旭辉在一线城市销售额及占比的暴跌，一方面受限于出租汽车政策与市场环境的影响，另一方面也有其近年来一线城市土地储备的影响。
二线城市早已沦为了旭辉的销售重镇，而三线则慢慢沦为其新的销售增长点，公司的布局渐渐改向较低能级城市。仔细观察旭辉三年的中报可找到，其在一线城市的储备呈现出衰退态势。公司期内在北京的完工面积于今年有大幅度提高，但总体储备增幅较小，期内的待研发面积占到比堪称跌到至2.21%。而公司在上海的总体项目储备不增反减半，期内的待研发面积占到比仅占到1.93%。
同时，三年来旭辉不存在不少未去简化的项目库存，一线城市项目储备的衰退影响了旭辉一线城市的销售额，可以意识到未来其在一线城市的市场将更进一步衰退。旭辉一线城市项目储备的另一隐患，是其项目的权益比例较低。旭辉在北京、上海权益占到比100%的优质项目，三年来的去化面积几无变动；同时追加项目的权益占比都较为较低，特别是在是在公司的北京待研发项目中，有3个权益比例为25%左右的住宅、商业项目。
此外，公司坐落于北京的“万科天地”、“旭辉26街区”完工商业项目，权益占到比仅有26.5%和10.0%。旭辉在上海的项目储备权益比例较高：在24个完工项目中，仅有3个项目权益比例高于50%。但公司在上海的项目储备以完工项目居多，并且去化情况较好，其8个未研发项目中有3个权益比例较低，分别为34.0%、34.0%和25.0%。
旭辉在一线城市较多的较低权益比例项目将对其未来的销售及收益有较小影响，公司在一线城市的去库存能力也令人担忧。旭辉2017年的权益销售额为550亿元，今年能否沦为确实意义上的“千亿房企”？净利润快速增长59% 清净负债率突破70%期内，旭辉构建营业收入大约184.21亿元，同比快速增长64.0%；其中，房地产结转收益大约为173.95亿元。毛利率为33.7%，同比下降2.1个百分点，早已倒数两年有所改善。公司归母净利润大约为34.19亿元，同比快速增长58.6%。
值得注意的是，旭辉有限公司2018年上半年的净负债率下降至72%（2017年底为50.9%），清净负债下降至314.6亿元，回应，集团回应主要是由于土地并购有所增加。关于清净负债率，旭辉控股集团董事会主席林中回应，我们应当还是期望将清净负债率掌控在70%以内。公告称之为，旭辉期内销售额回款亲率多达80%，即回款低于大约为528亿元，预收房款大约为405.23亿元；同时持有人大约358.23亿元的期末现金。
旭辉于180日内的贴现账款大约为6.27亿元，180日内的应付账款大约为25.84亿元；一年内届满负债大约为126.91亿元，同时还有38.99亿元的可持续债。旭辉的债务及现金压力并不大。旭辉期内的加权平均融资成本大约为5.3%，较期初微增了0.1个百分点，融资来作的部分现金分别用作偿还债务了3.28亿美元的境外债和人民币15亿元的国内公司债券。公司期内利息支出大约为17.28亿元，其中大约有15.93亿元利息被资本化，使得当期财务费用减少，但是后期还必须全部计提保险费。
公司期内的利息支出较2017年上半年10.49亿元减少了64.7%，增幅由于集团总的债务水平减少。合作拿地占比仍大 二三线城市移往很快土储方面，中报表明，2018年1-7月旭辉共计并购72幅地块，追加面积955万平方米，追加货值大约为人民币1,800亿元。值得注意的是，2018年初至今，旭辉新的转入14个二三线城市，不断扩大区域覆盖面积及集中至各线城市，从而强化区域及省域化的渗入。旭辉2018上半年的土储提供增大了在二线、强劲三线城市的布局。
累计2018年中期，旭辉在二线城市土储占比（按金额）约54%，三线及其他城市的土储占比（按金额）39%。此外，旭辉在拿地过程中，合作拿地的比重依然很高。
中报表明，2018年上半年旭辉的拿地权益提高至58%。中报表明，旭辉在2018年上半年所进账的68宗地块中，49块来自合作拿地，占到于多约72%。长租公寓未来3-5年规模超过20万间 筹划上市长出租公寓发展方面，旭辉领寓目前已构成博乐诗、柚米、菁社三条产品线，并于19座城市落地70个项目，管理规模逾35000间。
值得注意的是，8月9日，旭辉领寓顺利在上交所上海证券交易所交易民企首单储架式权益类REITs，获批30亿，首期发售2.5亿。对于领寓目前的发展，旭辉控股集团总裁林峰回应，目前集团长租公寓出租率在80%以上，盈利模式上领寓谋求做每一家单店都盈利，规模化之后覆盖面积成本。关于领寓明确的发展规模目标，林峰具体，未来3-5年间超过20万间的规模，谋求处在长租公寓行业第一梯队。
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